La domanda «meglio comprare o restare in affitto?» nel 2026 è anche un calcolo. Con i tassi BCE assestati nella loro nuova normalità e l’inflazione che ha eroso il potere d’acquisto, valutare l’acquisto della prima casa passa per due parametri che ogni banca applica con rigore: il rapporto rata/reddito (DTI) e il Loan-to-Value (LTV).
Vediamo la formula con cui si misura la sostenibilità di un mutuo, perché il momento giusto per fare questi conti è molto prima di firmare una proposta d’acquisto, e come confrontare davvero affitto e mutuo.
La formula del 30-35%: il rapporto rata/reddito
La regola di base è semplice: la somma di tutti gli impegni mensili (rata mutuo + prestiti in corso + carte + leasing) non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto del nucleo. Chi ha già un prestito auto da 300 €/mese vede ridursi sensibilmente lo spazio per la rata del mutuo. Non è un capriccio commerciale: è un riferimento di prudenza consolidato.
Il motivo è di buon senso. Sopra il 35%, il margine che resta al nucleo dopo la rata e gli altri impegni scende sotto la soglia di tenuta agli imprevisti: spese mediche, riparazioni, un calo temporaneo di reddito. È proprio quel margine — non la percentuale in sé — la cosa da proteggere.
Le soglie indicative per profilo
- Dipendente a tempo indeterminato con anzianità consolidata: si può arrivare al 35%, in casi eccezionali al 40%.
- Dipendente a tempo determinato: soglia più conservativa, 28-30%.
- Autonomo e Partita IVA: 25-30%, con valutazione più rigorosa del reddito dichiarato.
- Coppia con doppio reddito da lavoro dipendente: soglia del 35% applicata sul reddito del nucleo.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap)
Per chi ha un anticipo limitato (LTV oltre l’80%), nel 2026 resta attivo il Fondo di Garanzia per la Prima Casa gestito da Consap: una garanzia statale fino al 50% della quota capitale, che consente alle banche di finanziare anche profili con anticipo ridotto. Attenzione: è una garanzia patrimoniale, non sostituisce la sostenibilità reddituale. Se il rapporto rata/reddito è troppo alto, anche con garanzia Consap il mutuo non regge: il Fondo copre il rischio di insolvenza, non la tenuta del bilancio.
Affitto vs mutuo: esborso a fondo perduto o patrimonio
L’affitto è un costo a fondo perduto. La rata del mutuo è una parte costo (interessi) e una parte risparmio (quota capitale). Il confronto giusto non è sull’esborso, ma sul valore che resta nel tempo.
L’errore tipico è mettere sullo stesso piano canone d’affitto e rata del mutuo. Il primo è una somma versata che non genera patrimonio. La rata, invece, è composta da due voci molto diverse: la quota interessi (il costo reale del capitale) e la quota capitale (che rientra nella tua disponibilità sotto forma di proprietà).
Nell’ammortamento alla francese — standard italiano — la quota capitale cresce nel tempo: bassa nei primi anni, dominante verso la fine. Nella seconda metà del mutuo, una porzione significativa della rata diventa di fatto un risparmio forzato.
Tabella: costi vivi vs patrimonio residuo
| Variabile | Affitto | Mutuo (ammortamento francese) |
|---|---|---|
| Natura dell’esborso mensile | 100% costo a fondo perduto | Quota interessi (costo) + quota capitale (risparmio) |
| Patrimonio a fine periodo | Zero patrimonio immobiliare | Proprietà piena dell’immobile |
| Esposizione all’inflazione | Canone soggetto a indicizzazione ISTAT | Rata fissa (tasso fisso) o variabile |
| Spese accessorie | Spesso incluse nel canone | IMU (solo non prima casa), assicurazione, manutenzione |
| Vincolo temporale | Contratto 3+2 rinnovabile | Piano tipico 20-30 anni |
| Mobilità | Alta (ci si sposta facilmente) | Bassa (la vendita richiede tempo) |
| Trattamento fiscale (IRPEF) | Detrazione limitata, solo redditi bassi | Detrazione del 19% sugli interessi fino a 4.000 €/anno = fino a 760 €/anno |
Il confronto corretto si fa sull’orizzonte del mutuo, non su un mese. Su 25-30 anni, l’affitto produce esborsi cumulati comparabili a quelli del mutuo ma zero patrimonio; il mutuo produce esborsi simili e una proprietà il cui valore è quasi sempre superiore al capitale residuo.
Oltre il reddito: LTV e anzianità lavorativa
Il rapporto rata/reddito è il parametro principale, ma non l’unico. Il secondo è il Loan-to-Value (LTV): il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore di perizia dell’immobile.
Le tre fasce di LTV
- LTV sotto l’80%: zona di comfort per le banche. Tassi migliori, istruttoria più semplice, nessuna garanzia accessoria.
- LTV tra 80% e 100%: zona più rischiosa. Richiede tipicamente una garanzia aggiuntiva (assicurazione sul mutuo, fideiussione, cointestazione).
- LTV oltre il 100%: di fatto non accessibile sul mercato standard.
Lo standard per i tassi migliori è un anticipo del 20% del valore: è il punto oltre il quale l’esposizione della banca scende sotto la soglia di rischio e si applicano le condizioni più favorevoli.
Anzianità lavorativa
Un neoassunto a tempo indeterminato con sei mesi di anzianità viene valutato in modo diverso da chi ha quattro anni nella stessa azienda. La soglia di stabilità tipica è di almeno 12-24 mesi nel medesimo impiego: sotto quella soglia, anche con DTI e LTV ottimali, la valutazione è più prudente.
La rata del mutuo che hai in mente regge il tuo bilancio?
Inserisci reddito (anche del nucleo), importo e durata: in 30 secondi vedi l’incidenza della rata e il margine che resterebbe ogni mese, prima di muoverti in agenzia. Calcolo locale, senza interrogare nessuna banca dati.
Calcola la sostenibilità del mutuoIl peso di un secondo reddito sul mutuo
Sul mutuo, la presenza di due redditi nel nucleo cambia molto. Non perché cambi la matematica della rata, ma perché cambia la base su cui la misuri: con due stipendi la disponibilità mensile comune è più alta, quindi una rata incide per una percentuale minore e diventa sostenibile su importi superiori rispetto a un reddito singolo.
È un vantaggio reale per il bilancio familiare, ma resta un impegno lungo e condiviso: chi firma in due ne è responsabile insieme, per tutta la durata del piano. La verifica utile, prima, è sempre la stessa: il margine mensile del nucleo regge con tranquillità quella rata per 20-30 anni? Se la risposta è sì, la sostenibilità c’è.
Fai i conti prima, invece di «sparare» richieste
Un errore comune nella ricerca del mutuo è il «giro delle banche»: presentare richieste a cinque, sei, dieci istituti contemporaneamente «per vedere chi offre meglio». Oltre a essere dispersivo, ogni richiesta formale lascia una traccia nelle banche dati creditizie, e un accumulo ravvicinato non aiuta il profilo. La strada più sensata è l’opposto: capire prima, sui propri numeri, se la rata è sostenibile, e poi muoversi in modo mirato.
È esattamente quello che fa il simulatore Fidix: applica la formula del rapporto rata/reddito alla tua situazione e ti mostra l’incidenza della rata e il margine residuo, con calcolo locale — senza interrogare banche dati, senza istruttorie, senza tracce. Uno strumento per ragionare, non per «passare l’esame» di nessuno.